最近房价很热。
但是还有一个现象，是相当值得注意的。
今天，一个姐妹向我抱怨-
2017年，她买了一个300多平米的办公室，每个月可以收到5万元的租金。
今年很惨。我找不到房客。
具体来说。
她上一个租客是一家小公司，搞影视的。未能如愿，我于去年11月初退租。
半年过去了，办公室一直空着。
这期间租金收入完全没有了。
这个妹子四十多岁。去年失业后，她不打算工作了。她只是想通过收房租赚点钱。
过着平淡无聊的生活。
结果疫情爆发的时候家里空无一人。
所以我很害怕，向我抱怨。
但是我没办法。目前看房子的人不多——
一是因为疫情，很多办公室一直空置，租金大幅下降。
第二，现在很多人租房都很谨慎，不急着租办公室。
市场暂时冷淡。
这位妹子悲观——
也许我们今年上半年拿不到像样的房租。
二
最近路过一条熟悉的街道，发现几家店铺都关门了。
有些门上还贴着印章或律师的信。
大家都说今年小生意难做，这是毫无疑问的。
拥抱。
但是一些商业地产的房东也有点郁闷。
我认为，随着疫情的蔓延，有一个投资问题也出现了-
商业地产，个人投资者可以参与吗？
绝对不能简单的说——
是，还是不是。
这方面我说不上特别专业，就说说我的观察吧。可以留言反对或者添加。
一般来说，商业地产包括商铺和写字楼。
这两种形式是不同的-
商铺通常沿着这条街。要看人流量，支撑进店的人流量。
它的核心之一就是：位置。
可能离的比较近的两家店，位置和朝向有点差别，所以人流量差别比较大。
一般来说，写字楼位于商业高度集中的区域，如CBD或其他核心商业区。
更多的是关于大的位置-
是否有足够的公司进驻；尤其是大公司。
一句话-
对于个人房东，如果有足够的、有实力的潜在租户。
后期收租风险会小很多。
反之，存在很大的不确定性。
三
疫情确实是暂时的。
很多有商铺或者写字楼的房东，暂时影响了他们的收租。
坚持住，你还是可以熬过去的。
但是随着这次疫情，一个问题浮出了水面。
很多想投资商铺和写字楼的同学可能都注意到了这个问题，只是不够重视而已——
空置率。
比如像我姐前面说的，空置期要去半年，所以租金回报率会少很多。
这个问题以前是存在的。
从去年开始，我自己看了一些商业地产。
以北京为例，给我的感觉是很多商铺的理论租金回报率在5%左右。
即年租金收入/店铺价格=5%。
这就是理论。如果考虑到空置率，这个回报能不能保持在5%呢？
p>不好说。
像我们日常看到的商铺，如果是人气旺的地段也就算了，一些人气差的地方，有些商铺常空着的。
以及――
如果你的物业，租户是小生意人＼小公司的话，这些公司的淘汰率很高。
经常没干多久，就倒了。
这个时候你重新招揽商家，还得给半月＼1个月不等的免租期。
免租期间没有租金收入。
把这个因素纳入，这块的收益率可能还要降降。
更别提――
如果是中介带来的租户，还得给中介佣金；以及，或有的一些税费了。
四
我感觉――
投资商铺＼写字楼，更多地是，在赌它还没成熟前，你能否稳准狠，以一个较低价买入。
然后，随着商业区域成熟――
物业本身升值的回报＋租金上升带来的回报。
如果选对了，那确实接下来几十年会很爽。
如果没选对呢？
可能就傻了，可能你拿的，就是一堆钢筋水泥。
过去几年，我们是不乏各种鬼城的。都是由各种野心勃勃的新城，沦落而来的。
如果是后者，倒还不如买4%年金险了。
毕竟没有本金亏损风险。
而且是复利。每年的利息回报，能以同样的收益率继续滚大。
之前有写：这个钱，稳拿几十年
我一个深谙商业地产的朋友，用她从业十来年的经验，笃定地说：
个人买家――
把商铺＼写字楼的投资优先级，往后放一放。
还是把买普通住房，放优先级吧。
毕竟那是我们熟悉的领域，不容易犯错。等手里拿了多套住宅，再考虑别的。
或者你买Reits。
Reits相当于打包了一组商业地产，它有专业的团队运作，可以尽量避免踩坑。
当然，Reits遇到今年这样的极端情况，也有大幅下跌的风险。
但好在门槛低。几千几万都能买，试错成本低。
当你直接花几百万，去买商铺＼写字楼办公间――
风险敞口，还是比较大的。
容易被社会毒打一顿。
当然――
你实在钱太多，讲究家族传承，讲究世代经营的，就随意了。
