住宅清晰，商铺绝望，写字楼没有波澜，只有公寓、纠纷、风口并存，但同质的公寓堆积如山。是绞肉机吗？两年，欢迎见证。
追网红公寓是买喜欢而不能捡漏
我们习惯了追逐网络名人，以为大家共同的选择就是对的。市场实践证明，网络名人背后是高溢价，网红盘很容易导致集体站岗。案例数不胜数。
投资公寓的机会在于个案。卖高价楼盘容易，对开发商有利，对购房者不利。网络名人只能买自己喜欢的，不能错过。
购买和投资是两回事。喜欢是超级富豪的专利。对于中产阶级和初级富人来说，增值就像。
是否值得因人而异，合适才是最好的
文章前期已经写了全面深入的公寓分析，共五篇。如果你打算买一套公寓，你需要在脑子里读一读，花更多的时间学习，交不到一百万的学费。
公寓专栏由五篇文章组成。
很多粉丝朋友问买的公寓值多少钱，玉林天汇怎么样，太子湾值不值得投资，寒山粤海怎么样，会展湾公寓有没有前景？
这种问题很笼统。任何一个房产或者一个楼盘是否值得购买，对于不同的买家来说是不一样的，所以每次我问这个模糊的问题，我只能简单的回答。
即使是住宅，一套超低价的房子，也不适合所有购房者。比如一套500万的房子就打7折，仅此而已。对于刚需者来说，是可遇不可求的好事。对于土豪来说，就像鸡肋一样，一文不值。浪费一个地方买房子，得不偿失。
平均公寓价格图表
以后经常谈谈各区域各楼盘之优劣
对于一些各地区或热点地区的公寓分享，欢迎关注公寓的朋友关注。今天就来说说今年的热门区域蛇口。
为什么今年蛇口很热？8栋公寓楼集中出售。各种渠道的开发商和中介都会不遗余力的推广宣传，共同推上热搜。
深圳大户型系列竞争最激烈的区域不是写字楼聚集的福田CBD，也不是大湾区市中心的前海，而是基本没有写字楼的蛇口街。
我看好蛇口公寓，在于大海的自然资源，但这并不影响公寓的绝对价值。我对公寓的未来非常乐观，但对蛇口公寓有两点担心。
这篇文章仍然是清晰的，不含糊或隐晦。先说公寓，再说蛇口。
公寓的价值尚未展现
之前看过我文章的朋友都知道，公寓的价值在于地段，在于区域，在于产品，在于小众需求的超强购买力。
那么公寓的需求客户群体有哪些呢？我觉得公寓的购买群体非常广泛，购买力非常强，已经超过了房子。
但是在思维惯性下，公寓的价值并没有完全绽放，这也是我看好公寓的一个方面。有能力有基础开花但还没开花的才是我们追求的投资标的。如果已经彻底开花了，那就失去了投资就是希望美好未来的意义。
公寓具备最强的购买力
公寓可以理解为房子的补充，也可以理解为房子的升级。希望这句话不会误导你。仅指少部分优质公寓。
住房需求来自深圳常住人口和有购房指标的人，公寓需求来自全市甚至全国没有深圳购房指标的这群土豪。
无论市内还是市外，有在深圳买房需求但没有购房指标的购房者，购买力都不差。俗话说，有钱没名额，有名额没钱。
我们需要从需求方来定义公寓。什么样的群体喜欢公寓？从高端公寓的居住群体分析，多为商务人士，更注重纯粹性和居住体验。
公寓没有问题。随着公寓用地被叫停，公寓将逐步进入存量市场。
再谈蛇口，蛇口公寓进入战国时代
公寓应该位于CBD区域，需求群体广泛，但公寓集中在几个新开发的区域，如龙华小户型、会展湾酒店式公寓、蛇口大户型等。
当某种产品过于集中时，不利于投资。以蛇口为例。仅仅沿着海岸线，就有6个公寓在售，分别是华侨城新玺、招商鲸，以及太子湾的装修公寓湾镜、108公馆、湾尊、御玺。如果算上之前的Bay Seal(陆续被占领)和Kuanxi(基本废弃)的话，一共八栋公寓楼。
新密封件
沿着山路有两个公寓，寒山悦海和林海蓝山，这两个公寓完全不一样。谁的未来更好，下期讨论。
我对蛇口公寓的两个担忧
一个是蛇口，在于这个方圆五公里内没有CBD的生活区能否承接如此大量的公寓。
前文中提到，公寓的最佳区位是CBD，有很强的需求支撑，而居住的最佳区位是CBD辐射区域。
近海是蛇口公寓的核心竞争力，但是我认为公寓的核心竞争力是坐拥商务中心的地段，上海的陆家嘴，香港中环，纽约中下城，在这种地段上，想不卖天价都难。但是蛇口的地段显然不是商务区，只是生活区，太子湾仅有的60万平写字楼批量改公寓，苦果终要有人承担。
蔡崇信十亿购置的顶级公寓
第二个是产品配比，在一个小区域全部做成大户型公寓，需求是否可以覆盖供应。
在公寓系列中，中小户型的需求相对广泛，而大户型更是小众中之小众，但是蛇口在同一时期做的公寓偏偏钻了牛角尖，竞相模仿深圳湾壹号。
不得不承认，这是一次冒险的行动，未来进入二手市场，同质化大量供应如何应对小众需求。就如同当年万象城成功，遍地都是各种MALL，商铺的价值就是被天量供应冲垮的。
需大于供是稀缺，供大于求必是内卷，标杆公寓的成功是多方面因素集合。
在历史上，深圳湾壹号是成功标杆，正是因为深圳湾壹号的成功，给予了市场一种错觉，让很多购房者形成一种惯性思维，只有像深圳湾壹号这种公寓才有价值，公寓就要买深圳湾壹号这样的，买不起深圳湾壹号，就买像深圳湾壹号这样的，所以类深圳湾壹号的一堆公寓就出现了。
深圳湾壹号
但是大家忽略了一点，当年深圳湾壹号的出现正是弥补了市场对于顶级公寓需求的空白，以至于壹号价值凸现。
公寓，是小众需求，更是小众产品。当年的深圳湾壹号之所以笑傲江湖，价值倍增，在于同时期同段位上几乎无竞品，地段与产品的双重完美，即使再过十年，也难寻对手。
在塔尖这一小部分需求推动下，价格实现接连翻倍，从第一批的7-10万增值到当下这种产品的20-30万。
在蛇口，优质公寓值得期待，改造公寓没有未来，如果你能对于这两个担忧可以释怀，那么可以慢慢挑一挑其中喜欢的产品，
今天不对单个楼盘进行分析，具体楼盘具体户型要具体到价格上才有讨论价值。
最后给大家的建议，投资公寓，切记不要用买住宅的思维，要从多维度出发，小众产品，自有小众产品的逻辑思维与个性。
欢迎关注，下期文章解析蛇口这几家公寓之优劣，应该如何选筹。
