近日，“武汉多名业主维权抗议某地产商在公摊问题上耍花招”在微博中引发众多网友讨论。
武汉多位业主反映，武汉某房地产开发商还对电梯、走廊等共用面积收取室内精装价，价格虚增。125平米的房子，精装修标准2500元/平米，公摊比例28%。就这样，每套房子通过pool收了8万多元。
事实上，公摊问题由来已久。近年来，随着房价的上涨，一些开发商趁机推高了公摊比例。
住房公摊面积的存在是否合理？
这里面开发商又有哪些猫腻？
一起听听业内人士的说法。
公摊面积是多少？
买一套100平米的房子，结果实际住进去的只有70平米。凭空少出来的面积就是公摊面积。
根据2000年执行的《房产测量规范》，分摊的公共建筑面积如下：
1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、走廊、地下室、值班警卫室等建筑面积。以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，按水平投影面积计算。
2.总建筑面积还包括套房与公共建筑之间的隔墙，外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
这意味着不仅电梯、走廊、门厅，门口的门卫室也有一部分要由你来出。
公摊比例不断上升，甚至超过使用面积。
没有人希望房子的公摊面积太大，所以这里涉及到公摊系数的概念。
比如打开房本，上面写着“建筑面积：84.47；专有建筑面积(使用面积):63.43平方米，共用建筑面积：21.04平方米。但是公摊面积在哪里就不清楚了。分摊系数是分摊建筑面积除以专有建筑面积，取值为0.33(即33%)。
住宅的分摊系数一般为0.18-0.25，商业建筑的分摊系数一般为0.3-0.4。这些数据来自测绘公司的经验值。
但近年来，随着房价的上涨，分摊系数也迅速上升，有的房子超过30%。2010年，山东某楼盘的分摊系数甚至超过了52%。去年，南京某商业公寓部分户型公摊面积甚至大于套内面积，房屋获配率仅为42%。
问题是现有的法律法规并没有对公摊系数设置上限。
一：把公摊面积做大。
一线城市4000多的房子，按公摊面积可以多赚几千万。
一位不愿意透露姓名的业内人士表示，开发商在办理房产证之前，要请测绘公司进行实地测量，然后出具详细的建筑面积、套内面积、公摊面积的测绘报告，交给开发商。
也就是说，测绘企业和房地产开发企业最清楚公摊面积在哪里。但问题是开发商不会把详细的测绘成果报告交给购房者。
其实在世界范围内，房价基本都是按照实际使用面积来计算的。中国为什么要用包括公摊面积在内的建筑面积？
“按照实际使用面积，开发商无法实现利润最大化。”上海易遥建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。
他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，但无法测出公摊面积。开发商可以在测量时与第三方达成默契，在公摊面积的大小上做文章。这么高的房价，就算每户分摊零点几平米，一个几十万平米的项目，钱也多了不少。
二：重复池，重复收钱。
在紧急的地方换个车位能多赚几千万。
有哪些公摊面积？其内容的模糊性也给了开发者钻空子的机会。
当你买了公摊面积的账单，你就拥有了所有权和使用权。但是公摊真的是五花八门，开发商也很少明示，所以购房者根本不知道哪些公共区域是自己的，更别说使用了。
“比如一些小区的消防应急场所等区域已经算作公摊，但却被指定为车位转卖，属于重复公摊。”山东史明宜居建设项目管理有限公司董事长王庆华表示，这种车位没有产权，只能使用，不能转让。
他说，这样的车位在小县城可以卖到10万左右，在省会城市可以卖到20万。一个中等规模的小区，如果开发商想在这方面玩花样，地下可以划几百个车位，地上可以划几十个。
根据《北京青年报》2017年的调查报告，北京五环及五环外的普通住宅区
下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间；四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元，一个小区就可赚2000万元。实际中，很多小区的车位价格要比20万高。
猫腻三：业主的公摊面积被拿去谋利
小区广告收入返给业主，可少交一半物业费。
王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。
“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。
某广告交易平台上的社区广告报价情况。
在某广告交易平台上，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。
不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元；北京道闸起落杆媒体位则报价1800元，要求30框起投，最短发布周期一月。
王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。
争议：是否应该为公摊支付取暖费？
还有一点疑问是，购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。
目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说，你不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。
对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议，每年公布的价格都应该告诉大家是怎么测算的。公布的每平米多少钱，是包括公摊的产权证的全部建筑面积，还是不包括。如果价格构成透明，公摊是否算入，不是根本的问题，关键还是要科学、透明。
某小区内张贴的收取供暖费通知。
有无可能取消公摊？
在房价高企、调控不断加码的背景下，越来越多的人开始追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积问题的关切？
诚然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。
值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
