2021年12月2日，由北京中智信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重举行。
2021中国物业服务价格指数研究成果
从2013年12月首次发布《中国物业价格指数报告》，每年两次，到今天已经发布第17期。最新报告从CREIS物业版中选取了具有一定服务水平的项目作为本次研究的样本，共7000多个样本，其中50%的样本服务水平超过三星级，作为本次评估的依据。通过对各城市价格指数的计算，最终形成20城物业服务价格指数。
最新研究结果显示，2021年12月，20大城市物业服务价格指数为1074.66，同比上涨0.43%，比去年同期上涨0.28个百分点，环比上涨0.09%。物业费方面，三星级物业费2.00元/平方米/月，同比上涨0.4%，四星级物业服务2.72元/平方米/月，同比上涨0.5%，五星级物业服务3.75元/平方米/月，同比上涨0.38%。
从样本构成来看，20个城市以三星级为主，占比45.6%，四星和五星样本占比分别为44.32%和10.07%，四星项目占比明显上升。从城市状况来看，一线城市四星五星样本比例为62.99%，同比略有上升。二线城市项目中四星级项目占比42.40%，同比上升3.40%，环比上升2.35%，增幅明显。五星级项目占比7.77%，三星级项目占比49.83%，四、五星级项目之和首次超过三星级项目。从软硬件得分来看，软硬件得分趋于平衡，软件得分为80.74，硬件得分为80.22，大部分城市相当。深圳和宁波的软硬件得分差距较大，其中硬件水平高于平均水平，但软件得分明显高于其他城市，体现了物业服务的高水平。
物业价格指数持续上涨的原因分析
原因之一：满意度持续上升。今年5月发布的《2021中国房地产顾客满意度研究》结果显示，2021年标杆物业公司服务满意度达到86.4分，整体服务质量持续提升。中国社科院从2004年开始研究物业公司和房地产公司的满意度，到现在已经有十几年的历史，在行业内产生了很大的影响力。
原因二：业主资产的保值增值推动了价格上涨。20个城市二手房价格摘自CREIS房产局。可见，星级项目的二手房价格普遍高于非星级项目的二手房价格。其中，深圳、上海、北京星级样本二手房均价分别为5.6万元/平方米、5.4万元/平方米、4.6万元/平方米，比非星级项目每平方米高出2000元以上。
原因三：发展多元增值服务，促进服务价值提升。从物业公司多元化增值服务来看，增值服务让整个物业服务立体化，更有价值，更符合业主需求。从上市公司的数据可以看出，14家上市公司的增值服务收入占总收入的比例超过50%，17家公司占比超过30%。从增速来看，增速超过100%的企业达到11家，证明物业公司多元化增值服务发展非常迅速。
五星级项目指数涨幅最高，高端物业服务“优质优价”效应显著
样本中五星级项目的指数涨幅最高，与全社会对质价相符理念的认同有很大关系。我们从样本中选取了一些五星级项目，我们可以看到它们的价格比当地城市的平均物业成本高出一倍以上。
从五星级服务的共性来说：一是标准化服务体系的建立，如保利田玉娥中心设立的“三环六折”高标准安保体系。第一环叫设施环，是前端通过智能安防和室内安防设施对设施环的保护。中间部分是服务圈的保障，门柱的控制，公园的巡逻。后端是机制环的保障，包括订单人员的设置和检查监督的机制。第二，家政系统的服务模式可以提高业主的粘性和满意度。成都保利田玉娥采用双管家模式，一个负责业主的物质生活，一个负责业主的精神生活。物质生活涵盖衣、食、住、行、康等领域。服装包括私人缝纫和高端服装定制，食品包括营养餐，居住包括居家除虫、除螨、衣柜整理服务，交通包括代驾服务，等等。精神就是在整个大的节日(如春节、端午节、儿童节、中秋节)等等开展相关的社团活动。三是技术赋能被广泛采用，智能化水平大幅提升。包括车库自动识别，电梯不按按钮扫码进入，只刷脸就能送到所在楼层。四、定制化多元化服务，杭州武林一号，物业费7.8元/平/月，杭州知名豪宅项目。
整体户型在235-560平，单户所支付的物业费是2.2万-5.3万元之间。这个项目为业主提供专门的会所服务，如私人健身会所，包括瑜珈、健身教练等免费服务。在五星级项目之上还存在超五星级项目。如北京的北京庄园是18元/平方米/月。超五星项目价格比起当地一般价格来说基本都是6倍以上的水准。此类项目有如下特点：一是项目本身就是高质量住宅，一线城市相关楼盘总价平均超过5000万元，从设计开始，项目本身就已经充分考虑到了业主的舒适性、安全性等需求，硬件设备设施非常地高端并且完备的。比如广州越秀星汇御府小区是300平方米纯大户型，42户低密度设计，并且里面有独立的空气、温度、电力、报警系统；二是高净值人群最为看重的首先是安全防护，通过人防、物防、技防等手段执行最高级别的安防标准。天津美墅金岛项目，采取国家级保安团队，有24小时不间断巡逻，并且还采用以色列军方技术视频监控系统，围墙侧面安装了军用摄像机进行360度全景监控；三是配置顶级物业服务团队，提供国际化的管家服务。人员素质非常过硬，人员素质过硬，项目管家普遍可以熟练使用英语沟通，各类型项目服务人员配置密度大，物业作业频率高。如管家团队成员甄选经验丰富的空乘人员或五星级酒店的高端人员，礼宾岗位基本是三军仪仗队、国旗护卫队退役队员。提供24H金钥匙管家服务，通过家居布置、家居保洁、家居24小时维修、家居全龄陪护等四大亮点服务让客户尽享卓越服务。四是全方位私人定制服务，泰禾南京院子为业主量身定制包含国际医疗、家庭御厨、海外生活管理、梦想休假管理、商务专享等私享服务，从衣、食、住、行、医疗、娱乐等全方位为业主考虑，为其提供最优质的，最贴心的服务。五是注重业主精神追求，打造高端社群圈层；六是打造顶级智慧生活场景，利用人工智能+科技系统，为业主提供智能、舒适、高端、方便快捷的“未来社区”生活体验。滨江金茂府项目提供“恒温恒湿恒氧”科技系统，夏季室内温度不高于26℃，冬季室内温度不低于20℃，相对湿度控制在30%至70%之间。
大数据研判行业未来发展趋势
趋势一：行业市场空间巨大，企业发展“先规模，再提效”。预计到“十四五”末，商品房累计销售面积大概273亿平米，再加上2000年以前的老旧小区需要改造的项目大概30亿平米，未来5年至少有300亿商品房需要物业公司管理，市场容量还是非常巨大的。同时，乡村建设，城市更新等等内容打开了新的市场空间。行业内普遍认同了规模为王的逻辑，要先增规模再增效。
趋势二：并购迎来“窗口期”，整体态势将持续。今年物业行业的各位同仁体验最明显的就是行业的并购案增加。根据数据库的统计，截至到11月底一共发生63宗并购案，交易金额315亿元，比去年增加200%。估值水平PE在7.45倍-26.9倍之间，均值是12倍。比起2020年，因为当时2020年PE是15.2倍，下降了20.1%。我们也总结了一些并购的特征，一共是两个大的特征：一是数量多、金额大。二是回归理性。回归理性是表现为两个特点：一是对于标的选择开始选择优质的标的，尤其是上市公司，第二个是估值的理性。对于下一步来看，很多企业具有充沛的资金，下一步并购判断还是会有比较频繁的发生，这样也会导致行业集中度大幅上升。
趋势三：多业态+优服务，“物业+”模式开启行业增长新引擎。非住宅业态是将来物业公司发力的重点领域，我们目前收集到第三方市场招标信息大概10万余条，非住宅业态占比超过8成，办公业态占比最高是40%，然后学校业态占比22.2%。物业+服务，就是增值服务依然是物业公司将来可以拓展的重要领域，年内物业服务企业持续开拓社区生活服务、业主资产管理、社区空间运营等多元服务，打造服务闭环，全面提升盈利空间。
趋势四：资本市场分化加剧，上市物企估值回归。截至目前为，一共55家上市公司，其中香港主板51家，A股4家，今年全年上市12家企业，去年上市18家。现在已经递交上市申请的企业有20家，像中南服务、祥生活服务是已经通过聆讯的。跟去年相比，香港联交所和证监会这边反馈的问题也更加细化，特别关注外部政策尤其是房地产行业政策对于物业行业的影响，这个过程中就需要更专业的行业顾问进行支持。从估值回归的角度，55家上市公司总市值加起来6500亿港元，在年内的时候整个市值摸高到万亿，下降超过3成。从市盈率角度来看，年初市盈率是38.7倍，现在市盈率均值只有18.1倍，整个下降53.2%。受到上游行业政策收紧、物业股稀缺性降低等影响，估值有所回调，但其实估值回调不是坏事，包括有大物业公司也希望在估值相对理性的时候入场。另外，企业间分化逐步加剧，随着下半年收并购“窗口期”的到来，企业之间竞争日趋激烈，行业内部分化程度加剧。优质资源正在加速向头部企业集聚，市场集中度将再度加强。在上市物业企业中，市值相差最高达超800倍，规模相差最高约180倍。
