分享后评论或私信我，可以免费提供项目建议。
5年房地产营销，2年国际品牌高星级酒店开发经验。在过去的七年里，我一直在与开发商打交道，最近两年，我一直专注于产权式酒店项目的扩张和运营。
与此同时，大量公寓和酒店产品遭遇滞销，甚至部分酒店物业几年都无法接手，令开发商头疼不已。
产权式酒店通过“将产权分割成小块，分别出售”的模式，帮助开发商将酒店物业高溢价、快速变现。同时给项目和公寓一个很好的宣传和卖点，近十年来深受开发商的喜爱。
这就是“产权式酒店运营百科全书”第5章：产权式酒店操盘核心问题.
需要根据每个项目的实际情况进行更具体的分析，做出对策，确定产权式酒店的大方向和后向。
产权式酒店的模式涉及两个核心：公寓/写字楼/酒店销售和酒店管理。
卖方面临的最大问题是商业地产的销售。当大多数人购买房地产时，他们更喜欢住房。公寓、写字楼、酒店的商业产权不能落户。物业费按商业用水用电标准，二手交易税费高，二手市场不活跃等，都高于民用。这些都是客户选择商业产品的最大障碍。
在这种情况下，用住宅产品来比较优劣是不明智的。最好的策略是与其他投资渠道进行比较。大部分城市出台限购政策后，很多有购买力的投资客因为资质原因可以“转型”为公寓投资客。
因此，在销售方面，需要让客户相信，广告和销售辞令的核心是，投资房地产仍然是最好的投资渠道。
详情请参考我的文章：
买不到房子，该不该买公寓？——article-https://zhuanlan.zhihu.com/p/63216449,知乎肖勇哥哥
在设计销售端核心的同时，会穿插产权酒店项目的另一个核心，酒店管理。
当公寓租金回报达到5%(实际租金，非开发商虚增租金)时，我们一般认为该业务值得投资。
因此，如何保证公寓安全、稳定、持续的投资回报率达到甚至超过5%，是项目成功的核心要素。
如何设计项目的租金回报，请参考我的文章：
没人买投资回报率10%的公寓？如何设计产权酒店的回租政策
酒店的租金回报与当地的房地产市场和酒店市场密切相关。开发商往往熟悉当地的房地产市场，但基本上不了解酒店的实际情况。在下一章，我们将讨论酒店市场的分析方法。
