上个月八哥写了《广州二手房不按指导价放款了》。本以为去年一直压抑的二手房市场“活了起来”，结果一算，真的发生了！
2月广州二手住宅网签4176套(中介促成自成交)，而2021年2月网签10132套，环比下降40.96%。
这还不是最恐怖的，最恐怖的是房价。二手指导价调控不到一年，广州二手房基本遇冷。全市20个二手网红板块，仅剩8个板块的价格还在昂着头颅往上走。
即使网络名人板块价格跌的比做的多，八弟还是选取了广州20个热门网络名人板块进行盘点，得到的数据令人失望。在12个板块的成交价格出现不同程度的下跌，仅有8个板块价格坚挺,学生人数最多的只有珠江新城东部板块和万博板块，分别增长了24.6%和14.66%。
具体来看，房价上涨的板块有：天河的珠江新城东、员村、车陂；越秀淘金；海珠的滨江东、琶洲；白云新城的白云；以及番禺的万博板块，基本都是各区的核心价值区域。不得不说C位还是很厉害的。
除珠江新城东板块和万博板块外，其他板块成交均价均为上涨的幅度基本不大，维持在4%以内.且该板块住宅挂牌价波动幅度也保持在1%以内。
像天河的车陂、员村，挂牌价涨幅不大。仔细观察表明，尽管总体指数在上升，细看板块内各小区的的挂牌均价，部分小区是跌价的.
即便是成交均价涨幅最高的珠江新城东，也避免不了拖后腿。如山东宏宇、丰乐花园、兰亭汇源、金碧华府、珠江太阳城广场等都是板块中的“差生”。就连徐老板居住的华府也开始略有下滑。
成交均价下跌的板块中，不乏天河公园、东圃、黄村、就算有“天河宇宙中心”“越秀强学区”的加持，也逃脱不掉跌落神坛的命运。.东风东等强势板块
黄浦区最差，三个核心板块，知识城，科学城，老黄浦，全毁，科学城的跌幅更是跌至21.08%。.
价格下降了。营业额呢？
从统计结果来看，板块内的游数依然“零散”，但分化严重。客户主要访问的社区集中在个别社区，而其他社区则被忽略。至于音量，更是一塌糊涂。
通过对比2022年第一季度(Q1)与去年第一季度(Q1)的交易量，与去年有很大不同。与去年相比，成交量全线下跌，依然是“泥石流”。
如天河公园、东圃、滨江东、科学城、亚运城等热销板块，去年一季度销售过百套，现在加起来都不足百套。你觉得很惨吗？
然而，值得注意的是，近90天内，各板块的诸多小区都是0成交的，仅有个别小区有成交。
比如珠江新城东板块只有欢乐谷花园和凯旋新世界枫丹白露有成交，或者零星的一两个。总的来说，广钢新城只开了海德公馆和保利曼城。
你看这些网络名人板块，跌的多涨的少，但是成交量还是上不去。
二手“急跌”，市场要凉了？已知2021年天河区二手住宅成交15290套，环比下降8.0%，网签均价54803元/平。这一结果与二手房指导价不无关系。换句话说，广州房价调控未满一年，其成果非常显著.
酷派市场已经蔓延到今年。
我们来看看广州上个月的成交数据。从2月4日到2月25日，三周时间，广州二手房挂牌量猛增，降价也在不断上涨，全市房源超过5500套，翻了一番。
amuhao.com/pic/img.php?k=江西上饶广信,江西上饶广信区房价9.jpg">二手房真的卖不动了吗？
从区域分布来看，降价房源比较集中在中心六区。
海珠、天河、白云、黄埔、番禺和花都区的成交降幅较大，介于40%～50%之间；越秀、荔湾、南沙、增城和从化区幅度较小，但也介于30%～40%之间。
2021年指导价出台后，不少盘源下调报价幅度基本在5%左右，多个盘源让利超百万。
其中，珠江新城板块受政策调控影响，市场氛围降温严重。珠江新城中区、西区的降价幅度甚至达到200万元降幅，挂牌时间基本也是2021年底到2022年初。
中介透露，这半年以来，上门客户减少2-3成左右，不少楼盘月度仅零星成交。
降幅大的房源以144平以上的非普通住宅为主；越秀、海珠、黄埔等区域也有房源降价超50万。
除了部分豪宅产品，老破小和学位房也是房价严重跳水的群体。
去年4月，黄埔区某位购房者以近480万购入的东荟城97平房源，不到一年时间，房价跳水，现在这套房源的挂牌价仅需400万，算上房东近一年投入的买卖费用和时间成本，业主“血亏“80万。
这跟板块内的供应量大有着密切联系，据克而瑞统计，2021年，科学城板块一手住宅网签6418套，同比大涨95%。
图片来源：克而瑞广佛区域
而受到政策调控影响，新房的备案价按在3字头，在新房价格的冲击下，二手市场明显不占优势。
像中海誉城南苑，80平两室的最新成交均价已达298万，与上次成交单价相差近42万元；越秀岭南雅筑，最新成交房源为今年1月的97平两室，同户型的房价跌了43万；时代春树里，93平的同类型房源，降了66万……
在一二手价格暗斗，板块新货供应量大是二手市场降价的主要原因。
再者，市场观望情绪浓，虽然看房次数多，但成交比例小。
比如，天河区的部分板块，一向受刚需青睐的东圃板块，2021年“盘多客少”，二手带看量、新增客户数量同比2020年亦净减约2-3成。
还有房价较高的天河区部分板块，房源降价幅度较大。
所以，二手市场还处于慢慢修复的过程，回暖？不存在的。
别人都跌，你怎么这么秀？当然，乱世之中也有英雄，也不是所有板块都跌跌不休。
自去年广州出台96个小区的指导价文件之后，二手房市场普遍哀鸿遍野，价格一路火花带闪电的下滑。
但上述8个网红板块能挺过寒冬，甚至逆势上涨，八弟认为，这主要还是有以下几个原因：
首先能实现价格上涨的板块，主要还是在区位价值上有较大的优势。比如珠江新城栋板块和万博板块，因为处在CBD的中心位置，所以抗跌性强，在涨幅上，也远高于其他板块。总而言之，涨少跌多。
可能有人会说，去年珠江新城板块内的许多房源都遭遇“寒流”，不少业主恐慌抛售，保利心语内的某房源就直接降价120万元、利雅湾两周内下调100万总价，从1780万降至1680万……
保利心语一房源
这里八弟要说的是，指导价出来之前，广州二手房价就一直狂飙上涨，虽然调控给了房价当头一棒，但也只是掐掉了部分泡沫。因此，在一年的时间周期看，部分区域的二手房价还是涨的。
比如，珠江新城东的力讯上筑，成交均价在去年6月份曾一路跳涨，虽然在11月份时成交均价有所下滑，但价格仍然高出去年3月份4万/㎡。
其次，二手房价上涨的大部分板块，新房数量普遍较少。比如越秀的淘金、天河的员村、东圃等板块内，去年到现在，新增房源量少，没有外围区域那么内卷。
再次，部分板块内之所以能逆势上扬，也有补涨的缘故。比如白云新城板块，在过去较长一段时间，白云的房价基本跑输广州整体市场，直到最近一两年，才迎来补涨的机会。
这一现象，在白云新城的二手房价上也表现得较为明显。
像隆康花园，在2018-2020年市场较为火热的时候，其价格却一直较为低迷，直到2021年，该盘的二手成交均价才逐步上涨。
隆康花园
不仅隆康花园这样，同属白云新城板块的广信金兰小区也是类似。
广信金兰小区
当然，这些房价上涨的小区，也并不能代表市场回暖，可以触底反弹了。
因为，八弟认为，二手房市场的价格要想回弹，必须要带看量、成交量先活跃起来，成交量多了，价格才能慢慢上调。
而且，不论是一手市场，还是二手市场，虽然近期利好政策频出，救市目的明显，但多数购房者还是持观望态度，欲望低迷。
就如上述所统计的各网红板块的成交量，还是很“辣眼睛”的，想要翻身，还需要一些契机，一些时间，广州二手市场的“春天”，恐怕还没来到，你说呢？
